Vivere in Germania: affittare casa

Stand: 23.02.2021, 14:00 Uhr

di Luciana Mella e Daniela Nosari

Quali documenti mi servono per prendere in affitto un appartamento? Il mio padrone di casa può aumentare l'affitto quando vuole? Che tempi sono previsti per disdire il contratto? In questo video della serie "Vivere in Germania" Luciana Mella risponde a queste ed altre domande sulla ricerca di casa in affitto.

Come trovare casa

Soprattutto nelle grandi città tedesche è ormai molto difficile trovare case in affitto a prezzi non esorbitanti e la concorrenza è molto alta. Il consiglio è di non dimenticare il passaparola fra conoscenti e amici, compagni di scuola o di associazione sportiva dei figli, ecc. E ricorrere naturalmente alla ricerca in internet e sui giornali. Sui quotidiani trovate le offerte di case in affitto ad esempio nella categoria degli annunci brevi, in tedesco Kleinanzeigen, o nella sezione relativa agli immobili. Anche nei gruppi di quartiere sui social media vengono spesso proposti appartamenti in affitto o subaffitto. Non è una possibilità da sottovalutare, anche se bisogna sempre valutare la serietà dell'offerta, e soprattutto mai versare soldi in anticipo. In internet esistono poi diversi siti che offrono una panoramica del mercato immobiliare della propria città o della regione: tra i più diffusi ci sono ad esempio Immobilienscout24, Immonet oppure le pagine di meinestadt.de. Per la ricerca di una stanza è anche molto utile il sito wg-gesucht.de.

Le agenzie immobiliari

Se decidete di affidarvi ad un'agenzia immobiliare, tenete presente che dovrete versare una commissione o provvigione nel momento in cui l'aiuto dell'agenzia vi porti effettivamente a firmare un contratto d'affitto. Questa provvigione solitamente corrisponde a due canoni mensili d'affitto, escluse le spese accessorie, e più l'IVA. L'affitto senza le spese accessorie si chiama in tedesco Kaltmiete e va distinto dal Warmmiete, che comprende, appunto, anche le spese.

Se invece siete voi a rispondere ad un annuncio di un'agenzia immobiliare, quindi l'agenzia è stata incaricata dal padrone di casa di trovare potenziali interessati, sarà il locatore stesso a pagare la provvigione e non voi. Questo principio è regolato da una legge tedesca secondo cui paga chi ha fatto l'ordine, in tedesco Bestellerprinzip.

Le truffe più diffuse

Purtroppo anche in Germania si registrano spesso truffe ai danni di chi cerca casa, soprattutto per quanto riguarda le offerte in internet o sui social. Importante è non versare mai soldi in anticipo prima di avere visto di persona l'appartamento e prima di aver firmato un contratto d'affitto. Fate quindi molta attenzione a promesse di appartamenti a prezzi stracciati, magari in centro città o in quartieri eleganti.

Diffidate assolutamente di queste situazioni: alla vostra richiesta di vedere l'appartamento vi spiegano che chi affitta non è al momento in Germania e quindi non è possibile, ma dovete anticipare denaro per bloccare l'offerta o per poter vedere l'appartamento; oppure vi chiedono di inviare una copia del vostro documento d'identità e le vostre coordinate bancarie come garanzia. O ancora vi chiedono un versamento di tre mesi in anticipo tramite, ad esempio, Western Union, con la promessa che le chiavi verranno spedite per posta una volta incassato il bonifico. Si tratta di truffe.

Tipologie di contratti

Per affittare un appartamento è necessario semplicemente firmare un contratto d'affitto, in tedesco Mietvertrag. A differenza di quanto avviene in Italia, in Germania non serve infatti registrare il contratto di locazione presso un ente pubblico.

Esistono diverse tipologie di contratti: i più comuni sono quelli a tempo indeterminato - in tedesco unbefristeter Mietvertrag o Zeitvertrag - e a tempo determinato - in tedesco befristeter Mietvertrag.

Se sottoscrivete un unbefristeter Mietvertrag, un contratto a tempo indeterminato, significa che l'appartamento è affittato senza limiti di tempo. In questo caso, se vorrete cambiare casa dovrete dare un preavviso al padrone di casa di tre mesi: attenzione, perché questo preavviso di recesso dal contratto deve sempre essere presentato in forma scritta. Il proprietario può disdire da parte sua questo tipo di contratto solo se dimostra di aver bisogno dell'appartamento per uso personale, oppure deve effettuare lavori di risanamento o di ristrutturazione improrogabili, o ancora se voi avete violato i vostri obblighi - ad esempio: se non avete pagato l'affitto per diversi mesi consecutivi. La disdetta del contratto vi deve comunque sempre essere comunicata in forma scritta con l'indicazione dei motivi.

Nel contratto di locazione a scadenza è indicato il periodo esatto in cui affitterete l'appartamento. Fate attenzione però: se deciderete di cambiare casa prima della data di scadenza pattuita, il proprietario dell'appartamento potrebbe pretendere il pagamento dell'affitto fino alla scadenza naturale del contratto. Solo in alcuni casi particolari è possibile evitarlo: ad esempio, perché siete obbligati a cambiare città per lavoro o vi nascono dei figli e l'appartamento è troppo piccolo.

Importante: Potete scegliere di andare a vivere in un appartamento in condivisione con altre persone, una soluzione molto diffusa in Germania non solo fra studenti, in tedesco Wohngemeinschaft o, abbreviato, WG. In questo caso chiedete però che sulla vostra copia del contratto di locazione compaia il vostro nome tra gli affittuari. Rischiate altrimenti di perdere i diritti previsti dalla legge per gli inquilini.

Il contenuto del contratto

Nei contratti di locazione devono sempre essere contenute tutte le informazioni relative all'appartamento: i nomi del locatore e del locatario, il numero delle stanze, comprese un'eventuale cantina, un garage o un posto auto e i termini di disdetta del contratto. Deve essere indicato anche l'importo dell'affitto puro, in tedesco Kaltmiete, e dei costi condominiali aggiuntivi o spese accessorie (Nebenkosten o Betriebskosten), che devono essere dettagliatamente elencati. In genere queste spese comprendono il consumo d'acqua, la nettezza urbana e i costi di manutenzione.

Fate attenzione, perché tra i costi condominiali spesso non sono compresi il riscaldamento (ad esempio, se è autonomo) e la corrente elettrica, che vanno pagati separatamente ai fornitori del servizio.

Vengono inoltre fissati i diritti e i doveri del proprietario e dell'inquilino, come i termini di disdetta.

Insieme al contratto è sempre opportuno scrivere un verbale di consegna (Übergabeprotokoll) dove siano elencate le condizioni nelle quali l'appartamento vi viene consegnato e le condizioni per la sua restituzione (ad esempio, se le pareti devono essere tinteggiate o meno).

Nel caso prendiate in affitto un appartamento ammobiliato, si consiglia sempre di allegare al contratto anche un inventario dettagliato di tutti i mobili, gli elettrodomestici e gli oggetti che vi vengono consegnati, specificando, ad esempio,  se sono nuovi o usati.

Ricordatevi che una volta firmato il contratto, sia voi che il proprietario siete legati alle condizioni sottoscritte. Se non conoscete bene la lingua tedesca, fatevi aiutare da un/a madrelingua, oppure rivolgetevi ad una locale associazione degli inquilini. Inoltre, se possibile, è anche consigliabile sottoscrivere, presso una qualsiasi compagnia di assicurazioni, una Hausratversicherung, cioè un'assicurazione che sia in grado di coprire eventuali danni nell'appartamento (perdite d'acqua, incendio, furto etc.).

Attenzione ai consumi

Alla firma del contratto il padrone deve fornirvi l'Energieausweis (Certificato energetico), cioè un attestato dove viene indicata la classe di consumo energetico dell'edificio. I dati contenuti in questo documento vi permettono di valutare il rendimento energetico dell'edificio e quindi i costi che dovrete affrontare da inquilini, ad esempio per riscaldare la casa. Un conto è una vecchia casa, magari affascinante come un Altbau ma male isolata, un conto un appartamento costruito da pochi anni e ben isolato.

La scala va dalla classe A+ (migliore classificazione, minori costi per il riscaldamento), fino alla classe H (peggiore classificazione, in genere attribuita ad edifici molto vecchi, che non hanno subito alcun tipo di risanamento energetico).

Questa classe compare in molti annunci e può già darvi indicazioni utili su quanto potrebbe farvi spendere la casa in fatto di consumi.

Ricordatevi, inoltre, che se avete intenzione di portare con voi animali domestici, dovrete chiedere l'autorizzazione al proprietario: non sempre vengono accettati. Chiarite quindi sempre prima quali sono le condizioni previste nel contratto e quali animali sono ammessi.

Leggete poi con attenzione il vostro contratto di locazione: in alcuni particolari contratti (Staffelmiete o Indexmiete) vengono già indicate le condizioni e le tempistiche di aumento dell'affitto.

Documenti che servono per affittare casa

Spesso già nel momento in cui andrete a visitare un appartamento, vi verrà richiesto di portare con voi alcuni documenti, che vi serviranno comunque al momento della firma del contratto. Ecco i più richiesti, anche se non necessariamente i proprietari li pretendono tutti:

- copia di un valido documento di identità;

- copia delle ultime tre buste paga e del contratto di lavoro;

- Mieterselbstauskunft: un modulo da compilare con i vostri dati personali, informazioni su quanto guadagnate, e, ad esempio, se ricevete aiuti sociali;

- Schufa: è un documento che certifica la vostra affidabilità nei pagamenti e la mancanza di debiti. La Schufa Holding AG è la più grande agenzia di credito tedesca che monitorizza e raccoglie dati sull'affidabilità creditizia di privati, enti e imprese, per fornirli agli stessi o a terzi. Per ottenere le informazioni conservate da Schufa su di voi, potere richiederle attraverso il portale dell'agenzia. Il servizio è a pagamento, ma una volta all'anno è possibile farne richiesta gratuitamente.

Altrimenti la potete richiedere, sempre a pagamento, presso gli uffici postali.

- Mietschuldenfreiheitsbestätigung:una dichiarazione dell'eventuale ex proprietario di casa dove dichiara che non avete debiti nei suoi confronti;

Tenete presente che, quando affrontate un colloquio per prendere in affitto una casa, il proprietario, o la persona che lo rappresenta, è obbligato ad informarvi per quali scopi vengono raccolti i vostri dati personali e per quanto tempo li conserverà (legge sulla privacy).

La cauzione

Anche in Germania è richiesta una cauzione come garanzia per il proprietario, di solito equivalente ad un mese di affitto al netto delle spese condominiali. La Kaution, in tedesco, non può comunque superare l'equivalente di tre mesi d'affitto. Solitamente la cauzione viene depositata su un conto bancario apposito e viene restituita nel momento in cui l'inquilino lascia l'appartamento, con eventuali interessi maturati. Ma in alcuni casi il padrone di casa può detrarre dalla cauzione costi di riparazione per dei danni provocati dall'inquilino: idanni devono però essere comprovati. Per questo motivo è molto importante che il verbale di consegna sulle condizioni in cui si trova l'appartamento, in tedesco Übergabeprotokoll, venga redatto sia quando entrate in un appartamento che quando lo lasciate. Il verbale va firmato da voi e dal proprietario.

Possono aumentarmi l'affitto?

Se non è già stabilito nel contratto, il proprietario può aumentare l'affitto solo ad alcune condizioni. Tra la data di subentro e un primo aumento del canone di locazione, così come tra i singoli aumenti del canone, deve decorrere un periodo minimo di 12 mesi. Il locatario deve sempre essere avvisato per iscritto, tre mesi in anticipo, di un eventuale aumento del canone. Se il locatario sta pagando un affitto inferiore a quello medio pagato per abitazioni simili nella stessa zona (Mietspiegel), il locatore non è autorizzato ad aumentare, in una sola volta, il canone per adeguarlo al livello medio. Esiste un tetto massimo del 20 % entro cui il canone di locazione può essere aumentato nell'arco di tre anni. In alcuni Länder tedeschi, questo tetto è del 15 %. Se ritenete che l'aumento sia ingiustificato, rivolgetevi ad un'associazione di tutela degli inquilini.

E se non riesco a pagare l'affitto?

In Germania sono previsti dei sussidi per chi non riesce a pagare l'affitto, il Wohngeld ed il Mietzuschuss. Ne parliamo nel nostro video della serie "Vivere in Germania" relativo ad Hartz IV e agli altri sussidi:

Fonti:

Altri link utili

Due associazioni tedesche a tutela degli inquilini:

Associazione per gli inquilini di Berlino anche in italiano (la consulenza è offerta però solo in tedesco):

La città di Berlino informa in italiano sui diritti degli inquilini, gli aiuti finanziari previsti (Wohngeld e Mietzuschuss) e offre link utili per la ricerca di una casa a Berlino:

E anche l'Unione europea offre pagine in italiano sulla Germania. Ecco quella con tante domande e risposte sulla ricerca di casa:

La guida "Primi passi in Germania" del Comites di Dortmund:

Vivere in Germania

Tutti i nostri video della serie "Vivere in Germania" sono disponibili anche sulla nostra pagina Facebook: COSMO - Radio Colonia.