Come frenare il caroaffitti in Germania?

Stand: 12.06.2024, 17:45 Uhr

di Luciana Caglioti, Enzo Savignano e Daniela Nosari

Sempre più alti gli affitti in Germania, soprattutto nelle grandi città: il governo tedesco pensa di incentivare le case popolari con sgravi fiscali. E che fine ha fatto la Mietpreisbremse? Ci spiega tutto Enzo Savignano. Poi sentiamo l'esperienza di Virginia de Salvo, alla ricerca disperata di un appartamento a Berlino. Infine parliamo del progetto di alcuni studenti di Heidelberg, che contro la mancanza di stanze a buon prezzo hanno deciso di costruirsi uno studentato... con le proprie mani.

Il nuovo intervento del governo contro il caro-affitti

L’esecutivo tripartitico vuole contrastare il fenomeno della carenza di alloggi e di conseguenza del caro-affitti reintroducendo degli sgravi fiscali. Saranno favoriti e sovvenzionati coloro che forniscono alloggi a prezzi accessibili su base permanente, come imprese sociali, associazioni e fondazioni di beneficenza. Il consiglio dei ministri dell’esecutivo semaforo ha già approvato un disegno di legge sulla materia.

Quali sono le regole previste?

Per beneficiare degli sgravi fiscali previsti dalla legge, l’affitto offerto dovrà essere inferiore all'affitto standard di mercato. I limiti di reddito sono stati fissati in modo che circa il 60% delle famiglie tedesche possa beneficiare del nuovo programma di edilizia non profit, una volta operativo. Come beneficiari, il governo federale pensa soprattutto a persone o famiglie a basso reddito e stima che potrebbero essere 100 le aziende che, in un primo momento, applicherebbero il nuovo programma di alloggi senza scopo di lucro, di cui potrebbero beneficiare circa 105.000 inquilini.

Riproposta una legge degli anni ‘80

Secondo molti esperti del settore, il governo ha di fatto riproposto la cosiddetta Wohngemeinnützigkeit, che venne abolita nel 1990 dopo la riunificazione della Germania. L’abolizione fu legata anche all’enorme differenza di prezzi per l’acquisto e l’affitto degli alloggi tra Ovest ed Est del Paese, ma ora in modi e forme diverse è stata riproposta. E in realtà è già in vigore da tempo anche la Mietpreisbremse, il cosiddetto blocco o freno degli affitti che ad aprile l’attuale esecutivo ha prorogato fino al 2029.

Cos’è il freno agli affitti, la Mietpreisbremse?

Il cosiddetto freno agli affitti punta a contrastare l'aumento incontrollato nelle regioni tedesche con un mercato immobiliare difficile, ossia con molta domanda e scarsa offerta. La legge è stata approvata nel 2015 dall'allora grande coalizione tra CDU/CSU e SPD. L’attuale normativa prevede che, quando si riaffitta un appartamento esistente in alcune regioni, il nuovo affitto non può superare di oltre il dieci per cento l'affitto medio locale di riferimento. Tuttavia, esistono numerose eccezioni che rendono il tutto un po' complicato, per questo è uno strumento dalle buone intenzioni ma molto criticato anche dai rappresentanti degli inquilini.

Quali sono le eccezioni al freno agli affitti?

Il freno agli affitti non si applica agli appartamenti che sono stati utilizzati e affittati per la prima volta dopo l'ottobre 2014, dopo un'ampia modernizzazione o se l'inquilino precedente pagava già un affitto più alto. In quest'ultimo caso, tuttavia, il nuovo affitto non può superare quello dell'inquilino precedente. Comunque tra i motivi per cui il freno agli affitti non ha notevoli effetti sul mercato è perché non sono previste sanzioni per i locatori che chiedono affitti troppo cari.

Come verificare se pago un affitto troppo alto?

Innanzitutto, bisogna capire se nella zona in cui si vive vige il blocco degli affitti, che non è in vigore in tutta la Germania. In tal caso, è necessario ricercare l'affitto comparativo locale, di solito utilizzando l'indice qualificato degli affitti di solito conosciuto dalle associazioni degli inquilini, le cosiddette Mietervereine. Una volta scoperto l'affitto medio di riferimento, bisogna aggiungere il dieci per cento: quello è l'affitto massimo da pagare. Stiamo parlando dell'affitto al netto delle spese accessorie, in tedesco quindi "kalte Miete".

Cosa fare se l’affitto è troppo caro?

Se il padrone di casa è disponibile, si può tentare un dialogo. Ma difficilmente un locatore accetta di abbassare un affitto. Comunque se il locatore non risponde o si rifiuta di adeguare l'affitto, bisogna inviare un reclamo scritto. I modelli sono disponibili su internet, ad esempio presso le associazioni degli inquilini. Il locatore a sua volta dovrà spiegare per iscritto perché chiede un affitto più alto. A quel punto si verifica se l'aumento dell'affitto è giustificato o meno. Per accertare se paghiamo un affitto troppo alto, comunque, ci si può anche rivolgere alle associazioni locali degli inquilini o a centri di consulenza legale e per i consumatori, o semplicemente ad un avvocato.

Il boom degli appartamenti ammobiliati

Nelle grandi città tedesche gli appartamenti ammobiliati sono sempre di più e rappresentano già circa un terzo dell'offerta sul mercato degli affitti. Questa tendenza ha conseguenze sul mercato immobiliare nel suo complesso, perché questi affitti, più alti, alzano gli affitti medi di riferimento. Secondo le associazioni degli inquilini, l'affitto di un appartamento ammobiliato può essere superiore solo del dieci per cento rispetto all'affitto di uno spazio abitativo analogo, a condizione che l'appartamento si trovi in un'area soggetta a un'ordinanza valida sul controllo degli affitti e che non vi siano eccezioni. Ma è una grande zona grigia, in cui è difficile quantificare quanto vale il mobilio, e quindi quanto più caro può essere un appartamento ammobiliato rispetto ad uno vuoto.

La classifica del caro-affitti

A guidare la classifica del caro-affitti è sempre Monaco di Baviera dove, secondo dati del portale di statistica statista.de, in media gli affitti costano oltre 21 euro per metro quadro. Seguono Berlino e Francoforte sul Meno con oltre 18 euro per metro quadro. Città universitarie come Friburgo, Heidelberg e Potsdam superan addirittura Amburgo o Magonza. La città dove sono aumentati maggiormente gli affitti resta comunque la capitale Berlino: in poco più di un decennio si è passati da circa 7 euro al metro quadro ad oltre 18 euro al metro quadro.

Cercare casa a Berlino, missione impossibile?

Gli inquilini non hanno vita facile a Berlino e ne sa qualcosa anche Virginia de Salvo che ha avuto grandi difficoltà a cercare casa: “Prezzi esorbitanti, spesso appartamenti già arredati", spiega, e aggiunge che per 50 metri quadrati si parla anche di 1500 euro e oltre, spesso con contratti a tempo determinato, che non vanno a tutelare la persona che affitta. "Il problema di questi annunci è che se non sei velocissimo a rientrare tra le prime 50 richieste non vieni proprio considerato”.

Il primo giugno proprio a Berlino c'è stata una manifestazione con migliaia di persone per chiedere una svolta radicale nelle politiche abitative. La protesta è stata organizzata da "Bündnis Mietenwahnsinn", associazione che, come diversi altri gruppi di cittadini, vuole risposte dalla politica al caro affitti. I manifestanti chiedono al governo tedesco di stabilire un tetto massimo agli affitti a livello nazionale e l'attuazione del referendum "Deutsche Wohnen & Co. enteignen“, indetto nel 2021 a favore dell'esproprio delle grandi società immobiliari. La maggioranza dei berlinesi aveva votato a favore di una statalizzazione del patrimonio dei grossi gruppi immobiliari.

In Germania poche case popolari

Nel 2023 è aumentato leggermente il numero delle case popolari, le Sozialwohnungen. In totale sono state costruite 23.000 case popolari soprattutto a Berlino, in Turingia, Renania-Palatinato, Nordreno Vestfalia e nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore. Ma la coalizione governativa semaforo di Olaf Scholz aveva promesso la costruzione di 400mila nuove abitazioni all'anno, di cui 100mila popolari, promessa finora non mantenuta.

Viene costruita solo la metà delle case di cui c'è bisogno in Germania, dice un recente rapporto dell'Institut für deutsche Wirtschaft. Tim-Oliver Müller, direttore generale dell'associazione tedesca dell'industria edilizia, sottolinea che negli ultimi anni i permessi per costruire nuove case sarebbero diminuiti del 50 %. Ma la ministra socialdemocratica dell'edilizia, Klara Geywitz, spiega che ci sono 800.000 appartamenti autorizzati e non ancora costruiti. Bisogna quindi incentivare anche l'efficienza delle costruzioni, ad esempio di case modulari o in serie.

E come per tutti, anche per gli studenti trovare un alloggio a portata di portafoglio, specialmente nei grandi centri urbani e nelle città studentesche, rimane un'impresa. Per questo un piccolo gruppo di studenti ad Heidelberg ha deciso di costruirsi uno studentato su misura, con l'aiuto di prestiti e finanziamenti. Non solo con alloggi a buon prezzo, ma con una filosofia basata sulla condivisione di idee e l'autogestione, e sulla base di principi di sostenibilità. La progettazione e la costruzione sono durate circa dieci anni, e anche se gli ideatori non sono più studenti, altri studenti hanno cominciato ad abitare nel Collegium Academicum a partire dal febbraio 2023.