U svom programu koalicijska vlada Olafa Scholza je prije nešto više od tri godine obećala gradnju najmanje 400.000 stanova godišnje od čega velik dio stanova koji bi ulazili u sektor socijalne stanogradnje.
Potreba za ovom vrstom stanova, dakle državno subvencioniranih, je ogromna. Prema nekim procjenama do 2030. Njemačkoj će biti potrebno 2 milijuna novih stanova u socijalnom sektoru.
No cilj ove vlade niti u jednoj godini mandata nije ispunjen. Svake godine je izgrađeno preko 100.000 stanova manje od planiranog. Vlada u odlasku se opravdava povećanim troškovima stanogradnje, tj. građevnog materijala, smanjenim investicijama i općim negativnim raspoloženjem u građevinskoj branši nakon pandemije koronavirusa. Osim toga su trenutno rastuće kamate utjecala na pad potražnje za novim stanovima što je dodatno obeshrabrilo ulagače.
Napeto stanje na tržištu nekretnina dodatno je pogoršalo i povećanje broja stanovnika posljednjih godina, što zbog doseljavanja radne migracija, što zbog pojačanog priljeva izbjeglica nakon 2015.
No prema mnogim analitičarima razlog krizi, pogotovo u većim gradovima poput Berlina, leži i u špekulacijama stambenim prostorom, trend koji je posljednjih godina doživio vrhunac.
No iako prema nekim procjenama trenutno u Njemačkoj nedostaje preko pola milijuna stanova, gotovo niti jedna stranka se u svojim izbornim programima ne bavi problematikom stanogradnje. Mogući razlog je i taj što brza i jednostavna rješenja na ovom planu nisu vjerojatna pa zato stranke poučene iskustvima iz prošlosti više niti ne obećavaju ono što vjerojatno neće biti u stanju ispuniti.
S kolegom Sašom Bojićem analiziramo trenutno stanje na njemačkom tržištu stanova.
Saša, kako izgleda aktuelno stanje kada je reč o raspoloživom stambenom prostoru u Nemačkoj?
Prema poslednjoj studiji Nemačkog instituta za ekonomska istraživanja (DIW), sve više domaćinstava u Nemačkoj, mora da izdvaja previše novca za kiriju. Stanovanje se razvija „u socijalno pitanje“, napisali su autori studije i to je zapravo ključna rečenica. Pravilo za one koji traže stan uvek je bilo jednostavno: mesečna kirija sa troškovima grejanja i komunalija ne bi trebalo da prelazi 30% neto prihoda. Međutim, sve više domaćinstava odavno ne može da se pridržava ovog ograničenja.
Zbog toga se sve veći broj domaćinstava u Nemačkoj smatra „preopterećenim“ troškovima stanovanja. Drugim rečima, oni moraju da izdvajaju više od 40% raspoloživog prihoda za kiriju. Prema podacima, udeo takvih domaćinstava se od 1991. do 2021. gotovo utrostručio – sa 5% na 14%. Istovremeno, broj socijalnih stanova se značajno smanjio. Krajem 1980-ih bilo ih je oko četiri miliona, dok ih je 2022. ostalo samo četvrtina te brojke, oko milion.
No i domaćinstva se razlikuju po primanjima pa neke taj trend sigurno teže pogađa.
Analiza pokazuje da je opterećenje stanarinama, nakon velikog porasta 1990-ih, od početka 2000-ih ostalo na relativno stabilnom nivou – sveukupno gledano. Međutim, za domaćinstva s niskim prihodima ono je nastavilo da raste. Tako su najsiromašnijih 20% stanara poslednje plaćali u proseku 36% svojih prihoda za kiriju, dok su domaćinstva s visokim primanjima izdvajala samo 22%. I to su opet, podaci o proseku za čitavu Nemačku, a ako pogledamo samo velike gradove kao što su Minhen ili Berlin, onda tamo i imućni sugrađani moraju računati sa kirijama recimo za trosoban stan koje prelaze 30 odsto i idu i do 37 odsto njihovih prihoda.
Gdje leže uzroci krize na njemačkom tržištu nekretnina i koja rješenje su moguća? O tome u ovom izdanju podcasta govorimo s Krunoslavom Stojakovićem iz zaklade Rosa Luxemburg koja prati socijalna kretanja u Njemačkoj.
Krunoslave, zašto u Njemačkoj nema dovoljno stanova? Koji je tvoj odgovor na ovo relativno opće pitanje?
Pa ja možda čak ne bih ni rekao da nema. Ako uzmemo ukupan broj stanova, čak i nije da nema dovoljno. Mislim da su problemi drugi, a to je da stanovi često nisu dostupni iz nekoliko razloga.
Jedan razlog je svakako da je veliki dio stanova preskup za najveći broj običnih ljudi i naročito u centrima. Ali u međuvremenu ne samo u centrima, nego čak i u nekim manjim gradovima, tako da to postaje opšti problem. Drugi razlog je da dio stanova, koji bi potencijalno bili na raspolaganju, vlasnici drže i čekaju da se tržišne cijene povećaju da bi mogli sa profitom prodati ili taj stan ili cijelu zgradu ukoliko su vlasnici cijele zgrade. Tako da ta tržišna zapravo špekulacija koja je ovdje na djelu je možda i najveći problem kada pričamo o problematici sa stanovanjem u Njemačkoj. Treći razlog možda zašto nema u dovoljnoj mjeri dovoljno dostupnih stanova je da se u Njemačkoj ne gradi dovoljno stanova, a naročito se ne gradi dovoljno komunalnih stanova. Dakle, stanova koji su u vlasništvu komune, grada ili države.
Koliko stanova u Nemačkoj uopšte nedostaje – pošto je naravno i to faktor koji dovodi do skupoće stanovanja?
Prema najsvežijim podacima Saveza socijalno stanovanje sa početka ovog meseca, u Nemačkoj nedostaje 550.000 stanova…
A pre nego što nastaviš, reci mi kako zapravo oni dolaze to takvih brojki, pošto tu verovatno računica nije jednostavna…
Nije nimalo jednostavna, tu si u pravu, što pokazuju i podaci iz nemačkih medija koji su prošle godine bili u opticaju, tu se govorilo o 700.000, pa i 800.000 stanova koji nedostaju, već prema tome koji se sve faktori uzimaju u obzir. Savez socijalnog stanovanje je zanimljiv skup foruma i organizacija kao što su Industrijski sindikat građevinarstva IG Bau, Karitas pomoć hendikepiranim osobama zajedno sa psihijatrijskim ogrankom, Nemačko društvo za zidanje i stanogradnju kao i Savezno udruženje prodavaca građevinskih materijala. Oni su pošli od poslednjeg popisa stanovništva iz 2022. godine. I sada za one koji se ne sećaju, to je bio Cenzus 2022, koji je ostvaren tako što se broj stanovnika nije utrvđivao na terenu, već jednostavno proučavanjem opštinskih knjiga. Ali, ono što je paralelno rađeno bila je anketa među građanima po principu slučajnog uzorka. A u toj anketi ljudi su odgovarali na pitanja kako žive i rade, a to kako žive se ticalo pre svega stambenog prostora.
A kada kažeš da nedostaje 550.000 stanova, šta to konkretno znači – gde se uopšte nalaze ljudi za koje nema adekvatnog stambenog prostora?
Nalaze se pre svega u prenatrpanim stambenim prostorima, često sa porodicom ili sustanarima, što je posebno izraženo u većim gradovima. To može da se odnosi i na život kod roditelja. Time smo odmah pokrili većinu ljudi koji u Nemačkoj ne mogu da dođu do svog stambenog prostora, a postoji naravno i privremeni smeštaj, i razne vrste alternativnog smeštaja u koje sada ne bih dublje ulazio.
Kolika onda zapravo treba da bude „normalna“ stambena jedinica prema nemačkim standardima?
Za samca ili samicu, „dovoljnim“ se smatra stan veličine 35-50 m² a minimalni standard je 25-30 m². Za par bez dece 50-80 m² je normalan, a minimum je 40-50 m². Za porodicu s jednim detetom 70-100 m². I za porodicu s dvoje dece 90-120 m². I na svako dodatno dete valja dodati još 10 do 15 m². U praksi, zbog nestašice stanova, mnogi ljudi žive na mnogo manjoj površini nego što bi bilo optimalno. Posebno u gradovima kao što su Berlin i Minhen, gde su kirije visoke, nije retkost da samci žive u garsonjerama od 20–30 m², a porodice sa decom u skučenim stanovima.
U svakom slučaju, Nemačka nema jedan jedinstven propis koji određuje tačnu veličinu stanova za sve građane, ali pravila dolaze iz kombinacije zakona, socijalnih propisa, građevinskih normi i tržišnih trendova. No to je sve vrlo detaljno regulisano i zapravo lepo zamišljeno, a naravno da je ostvarenje tih ideala nešto sasvim drugo.
To je očito jer je nemačka vlada od koje se upravo opraštamo još na početku svog mandata proglasila za svoj cilj da sagradi 400.000 stanova godišnje. I to nije ostvareno.
Ne da nije ostvareno, nego ni mali deo toga nije ostvaren. 2023. Je nekako dovršeno oko 230.000 stanova i to je to.
Da li Institut za ekonomska istraživanja tu predlaže i neka rešenja?
Pa on se bavi pitanjem šta činiti ali u to poglavlju naglašava najpre da „Ne postoji jednostavno rešenje“. Na primer, regulacija rasta kirija mogla bi kratkoročno da ograniči poskupljenja, ali istovremeno ima i brojne neželjene posledice – smanjuje podsticaj za izgradnju novih stanova. Izgradnja socijalnih stanova, s druge strane, ima smisla, ali zahteva vreme. Povećanje stambenih subvencija moglo bi da poboljša situaciju za mnoga domaćinstva, ali bi istovremeno moglo da podigne cene zakupa.
Na kraju, kažu, jedino kombinacija različitih mera može da pomogne – i veća sloboda odlučivanja za lokalne vlasti.
A šta kažu nemačke stranke, imaju li one neke predloge i rešenja?
Evo predizbornog preseka situacije na osnovu stranačkih programa:
Demohrišćani su za podsticaje za privatne investitore: CDU/CSU se zalaže za poreske olakšice i subvencije za privatne investitore kako bi ih motivisali na izgradnju novih stambenih jedinica. Oni su i za smanjenje birokratije: zalažu se za pojednostavljenje građevinskih propisa i ubrzanje procedura za dobijanje građevinskih dozvola kako bi se ubrzala izgradnja.
SPD je i dalje za izgradnju 400.000 novih stanova godišnje, od kojih bi 100.000 bili socijalni stanovi, kako bi se zadovoljila potražnja i smanjile cene. Kako to misle da ostvare, to je još uvek njihova tajna. Oni podržavaju i jačanje zakona o kontroli kirija kako bi se sprečilo naglo povećanje cena zakupa.
FDP veruje u tržišna rešenja za stambenu krizu, zalažući se za smanjenje regulacija kako bi se povećala ponuda stanova. Podržavaju programe koji olakšavaju građanima da postanu vlasnici nekretnina kroz poreske olakšice i subvencije.
Zeleni insistiraju na ekološki održivoj gradnji i renoviranju postojećih zgrada kako bi se smanjila potrošnja energije i emisija CO₂. Podržavaju povećanje ulaganja u socijalno stanovanje i zaštitu stanara kroz strožije zakone o kontroli kirija.
AfD je za dve glavne mere: restriktivna migraciona politika - smatraju da smanjenje imigracije može smanjiti pritisak na tržište nekretnina i stabilizovati cene stanova. Drugo: podrška porodicama. Zalažu se za podršku nemačkim porodicama kroz subvencije za kupovinu ili izgradnju sopstvenih domova.
BSW smatra da je Nemačka preopterećena velikim brojem migranata, što, prema njihovom mišljenju, dovodi do povećanja cena stanova i ugrožava siromašnije građane. Zalažu se za povećanje socijalnih davanja i masovna javna ulaganja, što bi moglo uključivati i sektor stanovanja.
No svi ti recepti su u predizbornoj kampanji koja je trenutno u punom jeku relativno opšteg karaktera i posle izbora će – ko god dođe na vlast – morati da učini više od sadašnje vlade. Pa da vidimo kako misle da popune nedostatak od više od pola miliona stanova.