Dilema - kupiti ili unajmiti nekretninu u Njemačkoj?. COSMO bosanski/hrvatski/srpski. 03.12.2024. 24:11 Min.. Verfügbar bis 03.12.2025. COSMO. Von Nenad Kreizer.
Dilema - kupiti ili unajmiti nekretninu u Njemačkoj?
Stand: 03.12.2024, 17:38 Uhr
Nenad Kreizer, Filip Slavković, Nada Pester
Sve skuplje stanarine i sve slabija zaštita stanara navode mnoge građane Njemačke na ideju o kupnju vlastitog stana ili kuće. Kamate su trenutno povoljne no manjak stanova na tržištu utječe na rast cijena. To je za mnoge dilema: kupiti ili unajmiti nekretninu? Aspekata koji utječu na ovu odluku je mnogo. O njima Nenad Kreizer razgovara s trgovcem nekretninama iz Düsseldorfa Antonijem Glavašom i reporterom Filipom Slavkovićem. Možete saznati korisne stvari i savjete ako se dvoumite što je bolje.
Cijene stanovanja u Njemačkoj su posljednjih godina osjetno porasle. Bilo da želite stan unajmiti ili kupiti. U nekim gradovima poput Berlina cijene kvadratnog metra stana u posljednjih desetak godina su se i udvostručile. U ostalim većim gradovima cijene nisu tako drastično rasle zbog jednostavne činjenice da su oduvijek bile visoke. No i u gradovima poput Kölna, Düsseldorfa i Münchena stanarine su proteklih godina rasle tako da cijena najma za kvadratni metar stana od 20 eura više nije nikakva rijetkost.
Tomu treba pridodati činjenicu da u mnogim gradovima, od politike toliko najavljivana zaštita stanara u praksi ne funkcionira te da u slučaju promjene vlasnika stana, tj. iznajmljivača, mnoge čekaju neugodna povišenja stanarine pa čak i izbacivanja na cestu. Sve to govori u korist kupnje stana i to ne samo kao objekta u kojem se živi nego i kao neke vrste osiguranja za starosnu dob. No i tu je situacija za kupce trenutno nepovoljna: nedovoljno novih stanova na tržištu i ponovno sniženje kamate za kredite osjetno su pojačale potražnju što je utjecalo i na rast cijena nekretnina.
Tomu treba pridodati i tradicionalno nizak postotak građana koji žive u vlastita četiri zida, pri čemu je Njemačka na samom dnu europske ljestvice daleko iza zemalja poput Španjolske, Italije ili Hrvatske gdje gotovo dvostruko više građana živi u vlastitim nekretninama. Pitanje ulaganja u vlastitu nekretninu ili daljnje stanovanje na najam naravno ovisi o mnogo aspekta pri čemu je lokacija jedna od najvažnijih.
Kolega Filip Slavković se već u nekoliko izdanja našeg podkasta bavio tržištima nekretnina, što stanova za izdavanje što kuća na prodaju.
Filipe, možemo li da razrešimo jednu od većih dilema u Nemačkoj: da li je bolje živeti pod kirijom ili biti vlasnik svog doma tj. šta se kome više isplati?
To pitanje, Nenade, je tipično nemačko jer se u većini država na svetu, pa i u Evropi, uopšte ne postavlja. Većina ljudi, najčešće čim počnu da samostalno zarađuju za život, uglavnom teže i da što pre postanu vlasnici svog krova nad glavom ali kod Nemaca i Nemica to nije automatski tako. Zato se pitanje „podstanar ili vlasnica“ odnosno „Mieter oder Eigentümerin“ u Nemačkoj i postavlja. Iako je, recimo, doseljenicima iz jugoistočne Evrope odgovor jasan. Dilema je ipak za sve rešiva.
Pa šta onda kažu nemački stručnjaci?
Generalni odgovor je da je odluka o tome da li kupiti ili iznajmiti – vrlo lična te da svakome zaista individualno može više da odgovara jedan ili drugi koncept života. Ali, ne mogu svi da odlučuju samo na osnovu ličnih želja jer finansijska situacija i ekonomske okolnosti uz postojeći pravni okvir stvaraju okruženje u kojem konačna odluka može da bude suprotna individualnim željama.
Ali to važi za skoro sve odluke u životu…
Odluka o kupovini nekretnine za većinu ljudi ima dugoročne posledice, možda i na čitav život, i uporediva je samo s odlukom o zasnivanju porodice. Eksperti za nekretnine, ali i za hipoteke, zato imaju nekoliko pravila koja smatraju da treba poštovati kada se donosi odluka o kupovini.
E to želimo da čujemo!
Najpre: finansiranje. Za kupovinu stana ili kuće potreban je početni kapital. Preporuka je, ili još bolje rečeno – uslov, imati sopstveni ulog od najmanje 20 odsto vrednosti stana. Ostatak će se finansirati hipotekarnim kreditom, mada će neke banke prilikom odobravanja kredita od kupca nekretnina zahtevati i do 30 odsto sopstvenog kapitala dok će drugima biti dovoljno i samo 15 procenata. Pritom se misli na procente od bruto troškova nekretnine a to nije samo cena stana već se u Nemačkoj na cenu računa i oko deset odsto dodatnih troškova. Tačnije, u zavisnosti od savezne zemlje u kojoj nam se nekretnina nalazi, dodatni troškovi iznose najmanje devet a negde i više od 12 procenata. U njih ulaze porez na nepokretnu imovinu, plaćanje javnog beležnika i izmene katastra te provizija agenciji, ukoliko je kupoprodaja išla preko posrednika što je najčešće slučaj. Dakle, ukoliko stan košta 100.000 evra, ovde u Kelnu će na to ići dodatni troškovi od oko 12.500 evra pa će lični ulog za dobijanje kredita morati da bude oko 25.000 da bi banka onda finansirala ostalih 87.500 evra.
Cene nekretnina i kamatne stope su takođe odlučujući faktor kod kupovine kuće ili stana…
Tokom poslednjih godina dolazilo je do velikih promena na tržištu nekretnina u Nemačkoj ali su stanovi i kuće zapravo nepromenjeno skupi. Značajnije su na kupovinu i prodaju uticale visine kamata, koje su imale ulogu i u spremnosti banaka da odobravaju kredite. Generalno gledano, cene nekretnina su krajem 2023. i početkom 2024. pale u odnosu na prethodne godine a i krediti su postali nešto jeftiniji u poređenju sa skokom kamatnih stopa pre par godina. Zato analitičari tržišta ukazuju da je sada možda najpovoljniji trenutak u poslednjih 15 godina za kupovinu kuće ili stana, odnosno da je najbolji momenat negde možda već prošao ali da još uvek nije kasno.
Baš sada je najbolje vreme za kupovinu kuće?
Zapravo je idealni momenat bio u prvoj polovini ove godine jer su cene bile niže nego još u prvoj polovini 2022, kada su nekretnine u Nemačkoj bile najskuplje ikada, a pri tom su i kamate u 2024. niže nego krajem 2022 i tokom 2023, kad su dostigle vrhunac za poslednjih deceniju i po. Finansijski gledano, kupovina nekretnina se i dalje preporučuje jer cene uglavnom veoma lagano rastu a ponegde i stagniraju dok kamate trenutno svakog meseca minimalno i polako padaju .
Kako je aktualno stanje ne tržištu nekretnina u Njemačkoj, očekuje li se rast ili pad cijena i koliko zapravo treba izdvojiti za najamninu ili kredit? O tome danas razgovaram s dugogodišnjim trgovcem nekretnina iz Düsseldorfa Antonijem Glavašem koji ima dobar savjet za sve koji se dvoume između kupovine i unajmljivanja.
Kakvo je trenutno stanje na tržištu nekretnina? Kako biste vi opisali kao profesionalac?
Ja već 19 godina radim sa nekretninama. Osjetilo se zadnje dvije godine da se nije ništa novo pravilo, nije bilo nove gradnje, nije egzistiralo ništa i osjeti se zadnjih, ajmo reći pola godine, da su opet krenuli sa tim stvarima i da je opet dosta stabilno tržište.
Ja se ponovo vraćam na Berlin, živim u Berlinu, tamo su cijene drastično skočile u zadnjih deset godina. Mi znamo da su od uvijek gradovi poput Kölna i Düsseldorfa imali jednu određenu razinu cijena. Da li su cijene rasle i u drugim dijelovima Njemačke, ne samo u Berlinu?
Definitivno, definitivno. Znači novogradnja, malo novije zgrade, stanove plaćate u Düsseldorfu, u Kölnu, 20, 22, 23 eura kvadratni metar za iznajmiti. Plus dažbine koje morate, za struju i sve što dođe još on top, svugdje su otišle cijene. U prosjeku u Düsseldorfu ne možete naći stan ispod 14, 15, 16 eura kvadratni metar. I zamislite sada jedna familija sa dvoje djece, koja treba minimalno 100 kvadrata. Znači, 1.500 eura, 1.600, 1.700 eura platite za stan, plus dođu 300, 400 eura struja, gas, ulje... Znači, jedna familija, četiri osobe, ne može više između 1.500 i 2.000 eura stanovati.
I onda dođe još drugi problem - veliki stanovi. Nema ih na tržištu, ne možete naći stan sa četiri sobe. Aktualno najviše dvije sobe, tri sobe, ali familije koje trebaju veće stanove nemaju šanse. Za veće stanove u većim gradovima, možete kao vlasnik lupiti cijenu koju god hoćete da iznajmite.
Koliko onda u Nemačkoj konkretno košta kvadratni metar?
Razlike u cenama nekretnina su u zavisnosti od regiona velike. Najjeftinije su kuće u selima koja nisu u blizini metropola ali i stanovi u zapuštenim četvrtima većih gradova. Najskuplji su stanovi u moderno uređenim kvartovima velikih gradova i kuće u bogatim prigradskim naseljima. Ovde u Kelnu, recimo, za novu gradnju potrebno je izdvojiti najmanje 6.000 evra po kvadratnom metru ali luksuzno opremljeni objekti koštaju i više od 10.000 evra po kvadratu. Ako se u obzir uzmu i već postojeća zdanja, cena u ovom gradu je oko 4.700 evra za kvadratni metar a razlika između kuća i stanova je mala. Na nivou cele Nemačke, prosečna cena kvadratnog metra stana je 3.500 a kuće 2.700 evra po kvadratu. U čitavoj saveznoj zemlji Severna Rajna Vestfalija prosečna cena je oko 2.700 evra i to i za stan i za kuću. U Berlinu, recimo, koji je i prestonica i samostalna savezna zemlja, stanovi u proseku koštaju 5.300 a kuće 5.000 evra po kvadratnom metru. Ubedljivo najskuplji među velikim gradovima oduvek je Minhen, gde trenutno kvadratni metar kuće košta skoro 8.500 a stana više od 9.000 evra – u proseku. Cene su se u čitavoj Nemačkoj vratile na nivo s kraja 2021, nešto pre najskupljeg perioda do sada, ali su i više nego krajem 2023, s tom razlikom što je pre godinu dana tržište bilo gotovo zamrlo jer je malo ko i prodavao a i kupovao.
A kolike su kamatne stope za hipotekarne kredite?
Trenutno su povoljne kamate od oko tri i po odsto i to na, u Nemačkoj najčešće, kredite kod kojih je kamatna stopa fiksna na period od deset godina i tokom kojih se otplaćuje manji deo glavnice, pa se posle deset godina sklapa novi ugovor o finansiranju ili se ostatak glavnice isplaćuje banci, npr. od ušteđevine. Time su hipotekarni krediti značajno pojeftinili recimo u odnosu na 2023, kad su kamate bile oko 4,5 odsto – ali su skuplji od 2020, kad su bile rekordno nizak jedan procenat.
Kad se sve to grubo preračuna, da sada ne ulazimo u detaljnu računicu, koliki su troškovi?
Renoviran stan za četvoročlanu porodicu na povoljnoj lokaciji, dakle ne novogradnja i ne luksuz, u nekoj od nemačkih metropola lako može da košta pola miliona evra, pa i više. Ako se onda na to obračunaju oni dodatni troškovi kupovine, pa kamatna stopa, brzo se dođe do mesečne rate od skoro 2.000 evra. Na to treba dodati i dodatne troškove stanovanja poput održavanja zgrade ili grejanje, što je još oko 500 evra mesečno. A na samom početku treba imati onih 20 procenata na ime učešća, da bi banka uopšte odobrila kredit. I treba, realno, računati sa još najmanje 10.000 evra ili čak oko deset odsto vrednosti stana, koji su potrebni za njegovo opremanje i nameštanje.
U Nemačkoj se stanovi uglavnom prodaju samo s uređenim kupatilom, bez ugrađene kuhinje itd., pa se i na to treba misliti, zar ne?
I kod izdavanja je isto: tradicionalno se ovde stanovi izdaju bez nameštaja, pa i bez kuhinje, s tuš-kabinom i lavaboom te još samo ve-ce-šoljom u kupatilu; retki namešteni stanovi su i skuplji.
Tako se i vraćamo na onu dilemu: kupiti ili iznajmiti. Pobrojao si šta je sve potrebno za kupovinu, kako izgleda iznajmljivanje?
Za iznajmljivanje stana nije potreban početni kapital ali jeste neophodno platiti kauciju koja je uglavnom u visini dve do tri mesečne kirije. Ugovori o iznajmljivanu su uglavnom restriktivni pa podstanaru nije dozvoljeno da menja strukturu stana a često ni da ima kućne ljubimce i slično. Stan se u Nemačkoj tradicionalno, dakle, iznajmljuje bez nameštaja ali renoviran. No, takvim ga treba i ostaviti posle otkaza, što znači da je pri iseljenju neophodno izneti sav svoj nameštaj, uključujući kuhinju koju ste možda ugradili, te popraviti sve eventualno nanete štete i okrečiti.
To sve zvuči kao argumenti protiv stanovanja pod kirijom. Mada se ona kaucija koja se uplati na početku po iseljenju od vlasnika dobije nazad. Ima li uopšte pozitivnih stvari kod iznajmljivanja?
Najveći plus je fleksibilnost. Ne samo da nismo zarobili svoj kapital time što smo ga uložili u stan ili kuću, nego smo više spremni da negde drugde potražimo bolji posao ili novu ljubav ili životno iskustvo ukoliko imamo samo tri meseca otkaznog roka za iseljenje iz iznajmljenog stana. Kada imamo nekretninu u vlasništvu, imamo i višegodišnje zakonske finansijske obaveze. Međutim, kao vlasnici imamo i imovinu dok kao podstanari imamo samo troškove. Pri tome treba misliti i na ovo: tržište se menja pa je danas mnogo teže naći pogodan stan za iznajmljivanje jer je, pogotovu u većim gradovima, potražnja mnogo veća nego ponuda zbog čega su i cene iznajmljivanja porasle. U popularnim četvrtima u metropolama stanovi se izdaju i za više od 20 evra po kvadratnom metru, računajući na to dodatno onda troškove grejanja ili struje, vode ili otpada. Tako će i troškovi iznajmljivanja za porodice u velikim gradovima u zbiru lako dostići ili premašiti 2.000 evra – ako stan uopšte nađu.
Koja je preporuka u računanju ako se direktno upoređuju troškovi kupovine i iznajmljivanja?
Opšta preporuka je da bi stan koji kupujemo trebalo da košta oko 20 puta više od godišnje kirije koju bismo za takav stan plaćal. Ukoliko, dakle, razmatramo da li kupiti ili iznajmiti, a ako bismo svakako imali početni kapital, pa željeni stan u izdavanju košta 1.000 evra tj. je 12.000 godišnje, onda bi, ako ga kupujemo, trebalo da košta 240.000 evra da bi se smatrao dobrom investicijom. Ukoliko je 25 puta skuplji, dakle u našem primeru košta 300.000 evra, onda nije dobra investicija. Takođe se preporučuje da ukupni troškovi stanovanja, uključujući grejanje i struju i održavanje i sve ostalo, ne prevazilaze 35 do 40 odsto neto mesečnih primanja. Znači, ako zarađujem bruto 5.000 te mi posle odbijanja poreza i osiguranja ostaje npr. 3.500 evra, onda mesečno za stan i sve propratne troškove mogu da plaćam do 1.400 evra a da ne upadnem i finansijske poteškoće.
